韩世同:长三角一体化规划落地面面观

楼市日日谈

2019年12月5日（第219期）

话题概要

近日，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式“官宣”。长三角一体化，同“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区一道，共同刷新中国空间格局。 长三角，覆盖上海、浙江、江苏、安徽三省一市全域，以35.8万平方公里的区域面积、2.25亿的人口总量，创造了接近全国1/4的GDP，超越粤港澳、京津冀，成为我国首屈一指的最大城市群。 

楼市观察家韩世同

最近几天，关于“长三角一体化的规划落地”成为媒体重点关注的话题，我看到有很多公众号都有发表文章。秦朔朋友圈，今天发了一篇原创过蝈8433的文章，题目是《长三角的格局：国家竞争就是都市圈竞争》；凤凰网房产，前天发了一篇来源于地产情报站的文章，题目是《又一个重大经济规划出炉了！看看红利有你家的吗？》；明源地产研究院，昨天也发了一篇来源于国民经略的文章，题目是《又一个国家战略落地！布局长三角的房企必须细致研究》；还有一篇是易居总裁丁祖昱原创的文章，题目是《长三角一体化落地，这些城市更被看好》。我把这几篇文章都仔细地研读了一遍，觉得各有侧重，各有所长。

我们先来看一下，国民经略的文章是从规划结构上看的：指出长三角可细分为四个圈层。第一圈层属于完整意义上的长三角，包含上海、浙江、江苏、安徽三省一市，覆盖全部41个地级市；第二圈层是长三角的中心区，覆盖27个城市，面积22.5平方公里；第三层圈是中心区内，以上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善为主的长三角生态绿色一体化发展示范区；第四圈层是还有一个特别区——上海的自贸区，一个最核心的内核。这样组成了四个圈层。这篇文章还探讨了上海的龙头地位、长三角三省一市的定位分工，以及长三角的六大都市圈等等的这些问题，我觉得概括得还是比较细致准确的，是值得深入的研究。

秦朔朋友圈这篇文章，我觉得更多的是国际层面的视角和思考。提出世界的六大都市圈，分别是纽约大都市圈、北美五大湖都市圈、东京都市圈、巴黎大都市圈、伦敦大都市圈、长三角都市圈。这是从3.5万到14万平方公里不等的一个整体的规模范围。特别提到长三角是不满足于在全球化中只能扮演“手脚”的功能和作用，长三角也希望能够要发挥“头脑”的功能和作用，在创意和科技等等方面的作出贡献。目前长三角城市群和国际上的都市圈差距仍然很大，面积方面差距并不是太大，位于六大圈的第二（按新规划35.8万平方公里应为第一），而人口是第一；但是GDP差不多倒数三位之中，人均GDP非常的少，地均GDP更低了。（以下图表数值是2017年与新规划时间和范围有很大差异，仅供参考）

2017 年六大世界级城市群面积对比（万平方公里）

2017 年六大世界级城市群人口对比（万人）

2017 年六大世界级城市群GDP对比（亿美元）

2017 年六大世界级城市群人均GDP对比（美元/人）

2017 年六大世界级城市群地均GDP对比（美元/人）

文章还提到在2010年的时候，安徽省是没有被纳入长三角的，2016年7月安徽被纳入长三角有着非常重要的战略意义。因为国家四大科学中心之一在其省会合肥，这使得长三角的科创实力能够得到提升。凤凰网的这篇文章也提到安徽深入参与长三角的发展分工合作。从经济和产业方面看，《发展纲要》表示，将全面提升制造业发展水平，按照集群化发展方向，打造全国先进制造业集聚区。这是侧重在产业方面的发展，尤其交通等等这方面也是要大力气配合推动。《纲要》制定实施长三角制造业协同发展规划，按照集群化发展方向，强化区域优势产业协作，推动传统产业升级改造，建设一批国家级战略性新兴产业基地，形成若干世界级制造业集群。未来这片区域在经济产业方面的发展潜力是不可估量，这是在经济方面的。

最后我们再看一下，丁祖昱先生的文章提到长三角一体化落地在房地产方面他是怎么样去看的？他认为，长三角一体化落地的速度是非常快的。但是对照京津冀在2017年全面落地，反而落地后在楼市方面，京津冀协同发展和粤港澳国家战略落地后，都好像没有直接看到利好的影响，经济和楼市甚至还走出了比较弱的市场走势。所以，他不认为长三角一体化正式落地，能够直接利好房地产市场。但是，长三角城市群的房地产市场也不会就此出现全面反转的行情。长期来看，他更加看好长三角一体化对这些城市房地产市场积极的促进作用。我觉得丁祖昱这个看法还是值得业界参考的。

然而，我最关心的还是京津冀、长三角和珠三角这三大城市群之间的对比。我们好像一直感觉珠三角跟长三角差不多，但实际上我们才半个省还不到，只有5.6万平方公里。而长三角是35.9万平方公里，京津冀是21.5万平方公里。长三角是三省一市，这里的一市是指直辖市，京津冀是两个直辖市加上一个省。所以，在这三大城市群当中，无论是珠三角或者粤港澳大湾区在规模上都是不可以跟他们其他两大城市群相比的。我们现在只在地均GDP和人均GDP上面占一些优势，其他方面都是处于弱势。当然，这也跟区域的大小有很大的关系。

所以珠三角和粤港澳大湾区，只能通过精细作来提升自己的核心竞争力，尤其是在科技和新兴产业方面。目前，粤港澳大湾区和珠三角城市群在经济和产业方面，尤其是制造业这方面的实力和发展的态势是明显弱于长三角的。未来城市群之间核心竞争的领域，我觉得可能还是在制造业和实体经济这方面，当然，科技创新和信息产业这也是其中一个重要的部分。所以在这些方面，我觉得粤港澳大湾区和珠三角城市群还是应该加大力度来突破和发展。

我们如果要从对楼市的影响来讲，通过这种城市群一体化，比如京津冀一体化的概念来炒作拉升经济和楼市，但规划落地之后在短期内不仅看不到效果反而经济和楼市出现大幅回落。粤港澳大湾区也有这样的倾向，规划落地之后好像都存在“见光死”现象，实际上落地对楼市的推动作用并不如前期的大。但之前的湾区概念性炒作，对楼市的拉升和助长还是起了非常强的推动作用。长三角城市群一体化并不希望步这样的一个后尘。因为，这些国家战略都不是短期行为，而都是长期发展的战略性的目标。如果我们过于急功近利，过于去透支规划在楼市方面利好的话，实际上是会妨碍城市群在经济、金融和房地产方面的健康发展，在这方面还是要吸取京津冀和粤港澳的教训。

所以，我是比较赞同丁祖昱先生的研判和分析，也希望国家战略的这些规划落地，不要过度进行概念性炒作，还是应该踏踏实实地让这些规划按照预期的阶段、时间和步骤来实施。那么，在这些城市群一体化的过程中，经济、金融和房地产的市场也都会随着城市群一体化规划不断地实现、不断地落地，发挥出其预期的效果，取得预期的成果，我觉得这样才会比较好。但现在规划还未落地，还是纸上的蓝图阶段，我们就大造声势、大张旗鼓，把楼市搞的过热或房价地价过高，就会形成更大的泡沫。因为一旦规划公布落地，人们就会发现很多愿景和远景并不像之前预期这么快就能实现，还需要时间、资金和不断发展建设才能真正实现，所以就出现经济和楼市回落的这种情形。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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